自己資金の出所に注意!

不動産取引と税金

 不動産を取引するときは、いろいろな形で税金が必要ですが、見逃されがちなものに自己資金があります。よく聞く話ですが、頭金が足りないので親から援助してもらったら、買った後に税務署から調査書が来て、事実を正直に書いたら最終的に贈与と認定され、高額な税金を払う羽目になることがあります。これは、不動産が高額商品だから起こる笑えない話です。例えば自動車は、高額とはいえローンを組むのが一般的なので、よほどのことがなければ資金の出所の説明を求められることはありませんが、不動産は1取引で何千万円単位の商品ですから、買換でなければ自己資金を相当額用意しておくのが普通なので、お金の出所はきちんと説明できなければなりません。

 一般的には、不動産取引終了後に税務官署から取引に関する調査がありますので、その時に何が重要かということをあらかじめ知っておけば、何も怖いことはありません。知らずにいて結果として贈与認定により高額の税金を納めることになってしまうことがありますので、親族からの支援を受けるときは、借りるのかもらうのかをはっきりさせなければなりません。借りるのであれば、できるだけ書面を作成して、返済方法を明示して元利金を定日に返済していることが必要です。また、もらう場合は贈与税の控除額を超える金額は課税対象となるので、控除額はあらかじめ承知しておきましょう。

 親から支援を受けたときは、その割合で親と共有する手もあります。共有は、1つのものを一定の割合で共に所有する方法ですが、共働きの夫婦間で不動産を買うときは、双方の資金負担割合に応じて共有とすることはよくありますが、親子の間でも贈与を回避する手法として使われます。(生前贈与とすることもできます。)

 中西アセットコンサルティングでは、これらのことについても事前に適切なアドバイスを行い、必要な場合は税理士の紹介を行う等、悔いのない不動産取引が実現できるよう、皆様の頼りになる相談相手となりますので、思い立ったときにすぐご連絡ください。
Tel 045-664-7572 : Fax 045-664-7576
 
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不動産の豆知識

相続と不動産
 

相続は誰でも経験せざるをえないことですが、「私は税金がかかるほど財産がないから」と気にしない方も多いと思います。しかし、相続に関するトラブルは税金ではなく、日本の相続において大部分を占める不動産の評価が合意を得にくい、砕いていえば不動産の値段を巡ってのものなのです。 仲の良い兄弟でも、親が財産の生前贈与をした場合などは、その財産の評価を巡り、相続開始に当たって問題になってしまうことがあるのです。それでは不動産の評価はどうすれば納得が得られるのでしょうか。

皆さんが良く耳にする言葉に、相続税路線価があります。これは、国税庁が相続税を算定するために、特定の道路を基準に標準的な土地の評価額(時価ではありません)を決めるもので、直接その道路に接している場合は、説得力を持つ基準です。しかしちょっと奥へはいると評価は難しくなります。つまり人の考え方によって幅が出てきてしまうのです。これが、山林であったり農地であったりするとなおさらやっかいで、基準が見つけにくくなってしまいます。

実は、土地の評価は上物(建築物等)があったり、賃貸借権などの権利があったり、誰がどのような用途で利用するか等の条件によって、簡単に評価できなくなってしまうのですが、それ以前に更地の評価でさえ、この相続税路線価以外にも固定資産税の評価額や周辺の売買実例価格などがあり、どれを採用するかで大きく動いてしまうのです。こんな場合、不動産鑑定士は、その土地周辺の売買実例価格や公的な基準価格等から、一定の条件により比準という手法を使ったり、その土地が生み出す経済効果等を算定して適正価格を導き出すのですが、ケースによってはそこまで厳密に考えなくとも、簡易に大まかな価格を捉えられるものもあります。

相続税がかかる状況ならば、税理士に依頼することで、一応路線価を基本とした相続時の分割協議書を作成できるのですが、(それでもトラブルになることはあります)相続税が非課税範囲の場合は、遺産分割協議の段階で、相続人の利害がぶつかることがよく起きます。困ったことに一度家族間で衝突が起きますと、しこりが残ったり、場合によってはよりを戻すことが不可能になることさえあります。
 もし、相続が発生あるいは予測されるときに、主な相続財産が不動産である場合は、分割協議書を作成する前に、相談に対応している不動産鑑定士等専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

当中西アセットコンサルティングでも、このような場合の相談に対応していますので、信頼のおける相談窓口として、遠慮なくご一報ください。
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暑中お見舞い

 暫く休んだら、いつの間にか梅雨明けして国会が解散して、梅雨が戻って西日本で大水害、北朝鮮も核開発に余念がなく、今日は中田横浜市長が突然辞表を出したそうです。
 世の中が目まぐるしく動いていることがよく分かります。ここまでくると、一度大きな変化を経て、どう変わるか見届けてやろうという気にもなりますが、もう一方ではあまりにも大きな動きに、飲み込まれそうな怖さも感じます。
 いずれにしても、8月30日が日本の歴史の大きな転換点になりそうな今年の夏は、長い暑い夏になりそうです。皆様におかれましては、くれぐれもご自愛下さい
 
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Y150

なんか150円みたいな表題ですが、「わいひゃくごじゅう」と読んで下さい。今年の6月2日で横浜開港以来150周年ということで、9月まで記念イベントが様々に行われています。主会場はみなとみらい地区から赤レンガパーク~山下公園を回る横浜港ですが、いかにも横浜らしい地区で開催される地方博覧会で、パビリオンも数多く開かれています。今日は、航空自衛隊のブルーインパルスが昼に展示飛行をしていました。
 港周辺を散歩するだけでも、「港の見える丘公園」「外人墓地」「元町商店街」「中華街」「山下公園」大桟橋」「象の鼻パーク」「横浜公園」などなど異国情緒溢れる見所がそこかしこにあるのが横浜です。この機会にぜひ横浜を味わってみてください。中華街まで足が伸びましたら、ついでに駐労会館1階の中西アセットコンサルティングへもお立ち寄り下さい。不動産に関するご相談はどのような案件でも対応いたしますので、お待ちしております

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政権末期

 いつ解散するのかと思ってみていましたが、とうとうあと3ヶ月で任期満了になってしまいました。ここまで引っ張った麻生首相もたいしたものだといえなくもありませんが、この間の迷走に対して、何の手も打てなかった野党にもふがいなさが残ります。そして、そのツケは確実に私たち国民が背負うことになるのでしょう。
 政権末期にありがちなばらまき予算は今始まったことではありませんが、今年の補正予算は短期の対症療法が中心で、長期のものはダムや道路など昔退治されたお化けがゾンビのように出てきたり、新しい天下り先を作るなど、およそ一定の理念に基づいたものとは思えない施策で、おまけに赤字国債も歯止めがなくなっていました。これでは仮に政権交代したとしても、これらを元に戻すだけでも相当に力が割かれることは必至と思えます。例えは悪いけれども戦闘で退却するときに地雷を埋めたり、橋を落としたりするようなもので、国民の利益には決してならないものだと思います。
 小泉マジックの前回総選挙で、国民が与えた与党68%のツケは、消えた年金、高齢者医療費削減、公費の無駄遣い、稚拙な外交交渉、財政赤字の野放図な拡大等が表面化して、戦後の保守政治は来るところまで来た感があります。この期に及んでは解散を期待することは無意味なのでしょう。どうせあと3ヶ月で否応なく選挙があるのですから。
 政権与党の内部で、心ある議員から「日本の政治はこれでいいのか」という声が聞こえ始めてきたことはせめてもの救いかもしれません。

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